各位嘉宾，上午好！下面我就加入WTO对中国房地产业可能带来的机遇和影响作一个简要的发言，共分两个部分。

　　第一个问题是目前中国的人居现状和十年发展前景。80年代以来，中国的住宅建设以跨越式的速度向前发展，取得了较大的进展。从1980年到2000年底，城市共新建住宅57亿平方米，折合9000万套，农村新建住房146亿平方米，分别为改革开放前30年的9.6倍和2.18倍。就是说，过去这20年，我们国家新建的城市住宅是改革开放前30年的9.6倍，农村改革开放后这20年新建的住宅是前30年的2.18倍。大规模的住宅建设是中国的人居状况有了明显的改观。到去年年底，城市人均住房建筑面积达到了20.6平方米，我们中国城市人口是每户3.2个人，因此每户的平均住房面积达到了64个平方米，农村人均住房面积达到了24.18平方米，都比过去提高2倍以上。目前全国每年新建城乡住宅13亿平方米，从1998年以来，连续3年保持13亿平方米的规模，折合1200万套，投资总额8000亿元，占全社会固定资产投资的23％，已经成为国内拉动内需的第一大产业。今后10年根据我们国家建设现代化社会主义国家三步走的新的发展目标，城市在今后10年新建住房总量55亿到60亿平方米，折合7000万套。农村新建住宅也从2001到2010年60到70亿平方米。10年之后，设想的目标是，城市达到户均1套，人均1室，平均每人拥有建筑面积35平方米，农村达到每户建筑面积130到150平方米，人均住房面积40平方米，今后10年城乡合计共新建各类住宅120到130亿平方米，投资总额8万亿人民币，仍将是国内拉动内需的第一大产业。这是当前的人居状况和10年的预期目标。

　　第二个问题就是谈一下加入WTO究竟对房地产业来讲，带来哪些机遇或者挑战。我们大家都知道，入世对一个国家来讲，是表明从本土化走向国际化的一个飞跃，对国民经济的各个方面将产生广泛而又深刻的影响，房地产业同样也不例外。但是，由于房地产业它所经营的对象主要是不动产，而不动产的特点是只流通不流动，因此它不参与国际贸易交换。也就是说，它受当前世贸规则中的限制性条款，譬如说关税水平、进口配额、出口限制，还有反倾销，这些条款对不动产来讲基本上没有影响，或者没有直接的影响。这一点就和农业、汽车、金融贸易等等有所不同。但是也并不能说完全没有影响，这其中也有机遇或者挑战，主要有三个方面：第一，它会扩展房地产业的发展空间。过去大家都知道中国的建筑业和房地产业在80年代初就对外开放，除了少数的领域（有合资或合作经营之外）基本上都是对外开放，就是我们今天所在的香格里拉办公大楼就是80年代初日本的大成公司参与施工的。除此之外，还有像大亚湾核电站、云南的鲁布格、以及其他的铁路、公路、水利建设都有。但是这些进入中国的国家，却没有同时对中国开放。在这个期间，我曾经和有关的亚洲国家像日本、南韩进行过谈判，他们在建筑领域和房地产领域都不对外开放，这点从过去来讲就是一种不对等的规则。但是由于那个时候我们没有入世，只能提出我们的意见和建议，现在入世就不一样了，就可以减少或者取消中国对进入这些国家的市场的准入限制。第二，扩大了融资的空间。不动产最需要的是金融的支持，我们过去的金融基本上用的是国内的贷款，或者是发行债券，时限比较短，银行有指定的账户，那么入世以后外国的金融机构在中国经营人民币业务的情况下，中国就可以按照需要和可能向国外的金融机构贷款。现在外国在中国的金融机构一共有148家，有这种经营业务的好像只有2家，现在入世以后，从今年开始，每年开放4家银行经营人民币业务，到第五年开始，也就是2005年开始，所有的对外金融机构包括后来进来的金融机构，都可以经营人民币业务，这样对房地产业来讲，就增加了一个新的融资机会。第三，增加了企业之间横向合作的贸易伙伴或者机会。目前国外或者境外，在中国从事着房地产业务的有4026家，其中2900家是港澳台企业，有1100家是国外企业，那么今后随着入世和中国市场的全面开放，境外企业也会逐渐增加，中国的贸易伙伴、合作机会也会增多。

　　除了以上所说的机遇和挑战外，还有一些不利因素。我想有以下几个方面：第一，就是对我们现行企业的挑战，而对企业竞争的挑战主要是在于房屋质量的挑战。这些年来，我们的房屋质量总体上有所进步，但是历史上我们中国房屋的质量积弊太深，主要的问题是我们长期对住房实行实物分配制度。盖的房子质量再差，房型再坏，区位怎么不好，环境不好，照样百分之百地分出去，因此没有市场竞争的压力，企业也没有提高质量的内在动力，因此总体质量处在一种时好时坏的不稳定状态，因为它没有一个内在的动力机制使他不断地改进，适应群众要求。现在市场实行住房商品化以后，对质量的要求大大提高，而我们的企业管理制度，企业管理的观念，我们现在的工人的操作技术水平，并没有尽快的赶上来，所以当前存在的质量缺陷和质量通病仍然相当严重，大体上每年有20％左右的房子属于存在着质量通病，群众投诉不断，社会反应强烈。在这种情况下，我们的质量如果提高不上去，外国的企业进来，我们的企业就会处于一种被动状态。同样的商品房，价格相同的情况下，如果我们的质量不好，就没人买我们的房子。为了卖房子拼命打广告，广告费占销售额的2－8％，数额很大。反过来，如果一个外国企业进来，他不打广告，把打广告的2－8％省下来作为房价，把房费降下来，这样我们就没有竞争优势了。如果我们的企业看不到这些问题，就必然会败下阵来。第二，是中介服务的挑战。现在中国的中介机构很多，代理、评估、咨询、法律、会计等等一系列中介服务，而我们的中介服务，大部分都是外行，没有经过严格的系统的培训，在上岗后也缺乏严密的制度和规则，就是他的行为规范也很不规范，权利义务并不对等，比如代理机构替开发商卖房子，收取佣金是2％，也就是每卖一套房子就可以提取2％的佣金。为了多卖房子，他们往往是自觉不自觉的把房子的好处尽量的介绍给客户，而不讲缺点，这样就在行为规范上缺乏必要的客观性和公正性。即使房子卖出以后，也往往存在着缺乏售后服务的情况，这样就形成了一种对客户心理上的威胁。所以我们的中介机构同国外相比相差很多。国外的企业规矩是，质量的好坏，主要是内在质量，如果在卖房的时候没有给客户讲清楚，经过客观的鉴定之后，确实属于有意的隐瞒，轻则3、5年，重则终身吊销营业执照。而我们缺少这方面的法律法规。第三，是游戏规则方面的挑战，也就是法律法规方面很不健全。中国的房地产业80年代起步，到现在只有20年的历史，时间很短，又加上从过去的计划经济体制向市场经济体制转变，本身各种规则、法律、法规、制度等很不健全，有些是空白，有大量的相互矛盾，而按照世贸规则办事，经过国家立法机构正式公布的法律文件才有效，那么我们现在的法律法规大部分将失去效力，甚至在运行中发生撞车。这一点对我们将来也是很大的问题，譬如像我们现在的税收政策，我们的商品房计价的价格问题，我们现在的土地使用政策，还有我们住房贷款和住房的金融保险制度等等，都和国际上有很大的差距，这些规则不改变，我们的房地产业就面临着在国际竞争当中不能适应的被动局面。因此，房地产业在这方面的任务是相当严峻的，我们要看到我们自身存在的问题和缺陷，缩短与国际市场惯例的差距。

　　以上就是我对这个问题的简要看法，谢谢大家！